Предположим, что в офисном здании, в его двух помещениях расположены две дровяные печи для их обогрева (отопление). Каждая из печей
Вопрос от пользователя
Предположим, что в офисном здании, в его двух помещениях расположены две дровяные печи для их обогрева (отопление). Каждая из печей в состоя-нии обогреть эти помещения в целом. Арендатору, который использует эти по-мещения под офис, требуется дополнительная площадь и он готов платить на $200 больше в месяц арендную плату, в случае если появится эта площадь за счет разборки одной из печей.
Валовый рентный мультипликатор дохода равен 7,0 и определен из изу-чения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости. Подрядчик оценивает свои затраты в $7 500 по разборке одной из печей и при-ведения помещений в соответствие с требованиями к офисным помещениям. Текущая восстановительная стоимость каждой из печей равна $5 000. Физиче-ский износ одной печи равен 80%, а другой 25%.
Ответ от эксперта
1 этап
Стоимость существующего элемента (конструктивно-го элемента или здания в целом) – ($5000 + $5000) =
$ 10 000
2 этап
Физический износ – ($4 000 + $1 250) =
— $ 5 250
3 этап
Стоимость демонтажа, стоимость монтажа (устройст-во, установка)
+ $ 7 500
4 этап
Стоимость элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом, если бы он был уста-новлен (смонтирован, создан) при новом строительст-ве на дату оценки и соответствовал бы всем совре-менным требованиям
— $ 0,000
5 этап
Функциональное устаревание
$ 12 250
Одна из печей, физический износ которой равен 80%, является элементом «сверхдостаточности», потому что достаточно только одной печи для обогрева помещений здания. Этот элемент создает устранимое функциональное устаре-вание, поскольку мы можем убрать одну из печей, тем самым модернизировать (улучшить) помещения и получить при этом дополнительный доход, который больше чем затраты на такую модернизацию (на устранение «сверхдостаточно-сти»). Это видно из расчета дополнительного дохода:
$200 х 12 (месяцев) = $2 400 и $2 400 х 7,0 = $16 800,
а затраты составляют $7 500.
