Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов
Вопрос посетителя
Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация:
Таблица 2
Офисное здание
Торговый центр
Проект по застройке жильем
Стоимость застройки, $
577000
721500
450000
Годовой валовой доход, $
150000
250000
100000
Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $
20000
25000
5000
Прочий доход, $
5000
10000
3000
Операционные расходы, $
50000
120000
30000
Резерв на замещение, $
5000
10000
3000
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, %
13
14
13,2
Коэффициент капитализации для земли, %
12
12
12
Ответ эксперта
Решение:
Проект по застройке жильём:
Определим действительный валовой доход
100000 – 5000 + 3000 = 98000 ($)
Определим чистый операционный доход — ЧОД:
98000 – 30000 – 3000 =65000 ($)
Определим доход, относимый к зданиям и сооружениям как:
Сзастройки * Ккапитал.здан. и сооруж. = 450000 * 0,132 = 59400 ($)
Определим чистый остаточный доход от земли:
ЧОД — Дздан. и сооруж. = 65000 – 59400 = 5600 ($)
Определим стоимость земли:
Сземли / К кап.земли = 5600 / 0,12 = 46666,7($)
Торговый центр:
Определим действительный валовой доход
250000 – 25000 + 10000 = 235000 ($)
Определим чистый операционный доход — ЧОД:
235000 – 120000 – 10000 = 105000 ($)
Определим доход, относимый к зданиям и сооружениям как:
Сзастройки * Ккапитал.здан. и сооруж. = 721500 • 0,14 = 101010 ($)
Определим чистый остаточный доход от земли:
ЧОД — Дздан. и сооруж. = 105000 – 101010 = 3990 ($)
Определим стоимость земли:
Сземли / К кап.земли = 3990 / 0,12 = 33250 ($)
Офисное здание:
Определим действительный валовой доход:
150000 – 20000 + 5000 = 135000 ($)
Определим чистый операционный доход — ЧОД:
135000 – 50000 – 5000 = 80000 ($)
Определим доход, относимый к зданиям и сооружениям как:
Сзастройки * Ккапитал.здан. и сооруж. = 577000 * 0,13 =75010 ($)
Определим чистый остаточный доход от земли:
ЧОД — Дздан. и сооруж. = 80000 – 75010 = 4990 ($)
Определим стоимость земли:
Сземли / К кап.земли = 4990 / 0,12 = 41583,3 ($)
Расчеты оформим в виде таблицы 3.
Офисное здание
Торговый центр
Проект по застройке жильем
Стоимость застройки, $
577000
721500
450000
Годовой валовой доход, $
150000
250000
100000
— Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $
20000
25000
5000
+ Прочий доход, $
5000
10000
3000
= Действительный валовой доход
135000
235000
98000
— Операционные расходы, $
50000
120000
30000
— Резерв на замещение, $
5000
10000
3000
= Чистый операционный доход
80000
105000
65000
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, %
13
14
13,2
Коэффициент капитализации для земли, %
12
12
12
— Доход, относимый к зданиям и сооружениям
75010
101010
59400
= Чистый остаточный доход от земли
4990
3990
5600
Расчет стоимости земли при коэффициенте капитализации 12%
41583,3
33250
46666,7
Вывод: Выбор варианта застройки земли осуществляем на основе критерия максимальной стоимости земли. В данном случае стоит сделать выбор в пользу «Проекта по застройке жильем», так как стоимость этого проекта меньше остальных и поправка на недоиспользование и потери при сборе, а так же операционные расходы минимальны.
