Определить неустранимое функциональное устаревание офисного здания, если известно, что при определении стоимости нового строительства
Вопрос посетителя
Определить неустранимое функциональное устаревание офисного здания, если известно, что при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротуше-ния, так как в существующем здании ее нет. При этом предполагается, что чис-тая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., коэффициент капитализации для зданий – 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания – 150 тыс. руб.
Оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зре-ния рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстанови-тельная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа, равна 172 900 тыс. руб.
Физический износ определен на уровне 40%. Ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.), в размере 500 тыс. руб.; существующий коэффициент капи-тализации для зданий составляет 10%.
Ответ эксперта
Решение.
1. Определим величину неустранимого функционального устаревания, вы-званного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вы-званных отсутствием оборудования (в нашем случае системы пожаротушения):
(20 : 0,1) – 150 = 50 тыс. руб.
2. Определим величину неустранимого функционального устаревания за счет «сверхулучшений» (в данном случае – большую высоту этажа):
(174 900 – 172 900) х (1 – 0,4) + (500 : 0,1) = 6 200 тыс. руб.
Таким образом, величина неустранимого функционального устаревания здания составляет:
50 + 6 200 = 6 250 тыс. руб.
