Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические
Вопрос посетителя
Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования открыли следующую информацию.
• Большой супермаркет:
стоимость новых улучшений — $650000.
чистый операционный доход — $105000.
норма прибыли улучшений (коэффициент капитализации) — 12%. коэффициент капитализации для земли — 10%.
• Гостиница:
стоимость новых улучшений — $750000.
чистый операционный доход— $126000.
норма прибыли улучшений — 16%.
коэффициент капитализации для земли — 10%.
• Театр:
стоимость новых улучшений — $950000.
чистый операционный доход — $130000.
норма прибыли улучшений — 12%.
коэффициент капитализациидля земли — 10%.
• Сеть торговых магазинов:
стоимость новых улучшений — $800 000.
чистый операционный доход — $105000.
норма прибыли улучшений — 12%.
коэффициент капитализации для земли — 10%.
Задание: Отметить и обосновать наиболее эффективный вариант использования
Ответ эксперта
Решение:
Театр
С улучш * Н прибыли = 950000 * 0,12 = 114000($)
ЧОД – П = 130000 – 114000 = 16000 ($) – чистый доход, определяющий стоимость объекта.
Находим какая часть будущего чистого дохода (настоящей стоимости земли) преобразуется в стоимость объекта, который будет построен:
Сземли * Ккапит.земли = 16000 * 0,1 = 1600 ($)
Большой супермаркет
Проведём аналогичные расчёты для супермаркета:
С улучш * Нприбыли = 650000 * 0,12 = 78000 ($)
ЧОД – П = 105000 – 78000 = 27000 ($) – чистый доход, определяющий стоимость объекта.
Сземли * Ккапит.земли = 27000 * 0,1 = 2700($)
Гостиница
Проведём аналогичные расчёты для гостиницы:
С улучш * Нприбыли = 750000 * 0,16 = 120000 ($)
ЧОД – П = 126000 – 120000 = 6000 ($) – чистый доход, определяющий стоимость объекта.
Сземли * Ккапит.земли = 6000 * 0,1 = 600 ($)
Сеть торговых магазинов
Проведём аналогичные расчёты для сети торговых магазинов:
С улучш * Нприбыли = 800000 * 0,12 = 96000 ($)
ЧОД – П = 105000 – 96000 = 9000 ($) – чистый доход, определяющий стоимость объекта.
Сземли * Ккапит.земли = 9000 * 0,1 = 900 ($)
Запишем результаты расчётов в следующую таблицу, $:
Таблица 1
Большой супермаркет
Гостиница
Театр
Торговый магазин
ЧОД
105000
126000
130000
105000
Стоимость улучшений, $
650000
750000
950000
800000
Стоимость земли, $
270000
6000
16000
9000
Прибыль от экс. земли эксплуатации
2700
600
1600
900
Вывод: В данном случае следует сделать выбор в пользу строительства супермаркета, так как при этом варианте достигается максимальная стоимость земли, а, следовательно, большая капитализированная стоимость объекта, которая определяется прибылью от эксплуатации земли и самого объекта недвижимости. Причиной этого являетсяболее высокая стоимость улучшений при строительстве трёх других объектов.
